5年期LPR下行5月20日公布的货款市场报价利率(LPR)结束了连续5个月持平，1年期LPR保持平稳，维持在3.7%的水平，略低于市场预期。5年期LPR利率下降15bps至4.45%，超过市场预期。5月的公开市场操作利率和MLF利率不变，1年期LPR利率不变，大幅下调了5年期LPR，这种情况打破了以往央行利率下行的规律。央行的利率调整最常用顺序是公开市场操作利率、中期借贷便利利率以及LPR利率。5年期LPR利率下降更有指标性的意义，对于长期贷款利率的下调促进作用明显。

　　首套房利率最低将至4.25%2022年5月15日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房首套住房信贷政策有关问题的通知》(银发(2022)115号)，明确首套住房贷款利率下限调整为LPR-20BP，二套房贷款利率下限按现行规定执行。这也就意味着5年期LPR到达4.45%，居民首套房贷款利率调整至4.25%。

　　5年期LPR利率下调是顺势而为4月份以来，房地产贷款利率持续下降。4月27日，郑州中原银行推出低于五年期以上LPR的房贷利率。这可能是全国房货市场首次出现房贷利率低于5年期以上LPR，在历史上也比较竿見。4月份无锡、临沂、济南、日照、广州、苏州、佛山等城市的部分银行均已执行首套房货利率4.6%。可以说，本次5年期LPR利率下调并没有走在市场之前，反而是顺势而为的意味更大一些。

　　房地产利率下调仍有空间从房地产利率来看，个人住房贷款利率在3月份开始走低，并且距离历史底部仍然有空间。对于房地产整体的“房住不炒”

　　没有变化，但支持首套房和改善型住房需求。

　　稳增长措施需要政策不断的推出4月29日中央政治局会议继续强调稳增长的重要性，而稳增长需要货币政策财政政策相配合，同时需求政策层进一步的调整。

　　宽松的货币政策和财政政策至少延续至3季度根据政策效果可能延续至8-9月份。鉴于美国现阶段处于加息周期，2季度的货币政策仍然带有考量，政策的持续推进需要时间，但是可以看到鉴于经济的低述，超预期的政策才能奏效。

（文章来源：中国银河证券）

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